Quem é o síndico?

Se você reside em um condomínio edilício, então já se deparou com a figura do síndico. Mas a questão é: o que você realmente sabe sobre ele?



O síndico é responsável por administrar e representar o condomínio. Sua escolha se dá por meio de votação em assembleia. Os condôminos se reunem e escolhem alguém para exercer o mandato, que terá seu prazo de vigência determinado pela própria convenção condominial e não poderá exceder o limite máximo de 02 (dois) anos, conforme disposição do artigo 1.347 do Código Civil.



Quais são as funções de um síndico?


São muitas as funções que um síndico é obrigado a desempenhar. Elas se dividem, basicamente, em funções de administração e representação. As mais importantes estão elencadas no artigo 1.348 do Código Civil e são elas:

  • convocar a assembléia dos condôminos;

  • representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

  • dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

  • cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;

  • diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

  • elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

  • cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

  • prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;

  • realizar o seguro da edificação.

Cabe ao síndico o exercício de outras funções, ainda que não estejam elencadas no Código Civil, mas que se relacionem, de uma forma ou outra, com a administração ou a representação da massa condominial.


Vale lembrar que o síndico que não cumprir com as suas funções poderá ser destituído do cargo.



O síndico é empregado do condomínio?

Embora muitas pessoas acreditem que sim, o síndico não é empregado do condomínio. Como vimos no tópico anterior, o síndico exerce as funções de administração e representação do condomínio e o seu vínculo com a massa condominial se dá por meio de mandato, e não por contrato de trabalho.


Para que uma relação de emprego seja reconhecida, a Consolidação das Leis do Trabalho (CLT) exige a presença concomitante de alguns requisitos: subordinação, pessoalidade, habitualidade, onerosidade e alteridade.


Se ausente algum dos requisitos, não há a caracterização do vínculo empregatício.


O síndico pode se reeleger?


Sim. O artigo 1.347 do Código Civil prevê essa possibilidade. Contudo, a legislação não impõe limite para a reeleição, apenas para a duração do mandato, que não poderá superar o prazo máximo de 02 (dois) anos.


Assim, caberá à convenção de condomínio estipular as regras para a reeleição. Caso a convenção seja omissa, entende-se que o síndico poderá se reeleger quantas vezes conseguir, sem que isso configure qualquer irregularidade.



O síndico deve ser proprietário?


Não. O artigo 1.347 do Código Civil é bem direto ao dispor que o síndico não precisa ser condômino, ou seja, não precisa ser proprietário de alguma das unidades autônomas daquele empreendimento.


Assim, é possível que o síndico seja um locatário, morador ou até mesmo um terceiro estranho à relação condominial. A única exigência é que a sua escolha seja feita em uma assembleia, respeitando a vontade da maioria dos condôminos.



O síndico é remunerado?


O Código Civil foi omisso quanto à remuneração do síndico. Porém, o artigo 22, §4º, da Lei nº. 4.591/64 prevê a possibilidade da assembleia deliberar sobre sua remuneração, observando-se o disposto na convenção de condomínio.


Embora não seja uma regra, algumas convenções estipulam que, no caso de síndico morador, a remuneração se dará por meio da dispensa do pagamento da taxa condominial.


Todavia, o artigo 1.351 do Código Civil prevê a possibilidade da assembleia modificar a própria convenção condominial, desde que a aprovação da mudança se dê por meio de 2/3 dos votos dos condôminos.



Quando o síndico pode ser destituído?


O síndico que praticar irregularidades, não prestar contas ou não administrar convenientemente o condomínio poderá, segundo o artigo 1.349 do Código Civil, ser destituído em assembleia, se assim deliberar a maioria absoluta dos condôminos.


Como dificilmente o síndico convocará uma assembleia para a sua própria destituição, um quarto (1/4) dos condôminos poderão convocá-la.


Caso haja dificuldade em reunir um quarto (1/4) dos condôminos, o juiz poderá convocar a assembleia de destituição a pedido de um único condômino, pois aplica-se, neste caso, a regra do §2º, do artigo 1.350, do Código Civil.







Quer saber mais sobre o síndico? Você pode entrar em contato comigo por meio do e-mail luizpetilio@outlook.com ou do Instagram @luizpetilio




Gostou do texto? Não deixe de clicar no coração no final da página!




Luiz Petilio, advogado imobiliário, membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM).

Posts recentes

Ver tudo