O que você precisa saber antes de alugar um imóvel

Quando optamos por firmar um contrato de locação, sejamos nós o locador ou o locatário, devemos ter em mente alguns preceitos básicos que facilitarão qualquer negociação, diminuindo a possibilidade de se cometer abusos.


Para isso, vejamos algumas coisas que você precisa saber antes de alugar um imóvel.



A locação prevista na Lei do Inquilinato é a cessão temporária de um bem imóvel urbano mediante o pagamento de uma contraprestação em dinheiro, o aluguel.


Um imóvel será considerado urbano pela sua destinação (residência, comércio, entre outros), e não pela sua localização física.


Os contratos de locação não estão submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, Lei nº. 8.078/90.




É POSSÍVEL FAZER UM CONTRATO DE LOCAÇÃO VERBAL?


Sim. A Lei do Inquilinato não exige que os contratos de locações sejam elaborados em forma escrita, embora seja a mais comum e indicada, pois materializa, no papel, as cláusulas negociadas e evita, futuramente, desentendimentos sobre o que foi ou não combinado.


Então, antes de alugar um imóvel, o ideal é que você procure um profissional especializado em Direito Imobiliário para que elabore o seu contrato de locação de forma correta e segura, evitando-se assim os modelos prontos disponíveis na internet.




QUAIS GARANTIAS PODEM SER EXIGIDAS NOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO?


A fim de se evitar prejuízos com o inadimplemento do contrato por parte do locatário, o locador poderá exigir uma garantia de que a obrigação será cumprida.


A Lei do Inquilinato prevê, em seu artigo 37, as modalidades de garantia que podem ser exigidas nos contratos de locação, a saber: caução; fiança; seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.




POSSO EXIGIR MAIS DE UMA MODALIDADE DE GARANTIA?


Não. É terminantemente proibido exigir mais de uma modalidade de garantia. Inclusive, tal comportamento sujeita o locador ao cometimento de contravenção penal punível com prisão simples ou multa, além da nulidade da cláusula contratual abusiva, conforme o artigo 43, II, da Lei do Inquilinato.




O LOCADOR PODE COBRAR ANTECIPADAMENTE O ALUGUEL?


Não. O locador não poderá cobrar aluguel antecipado, sob pena de se enquadrar na mesma contravenção penal citada anteriormente, conforme o artigo 43, II, da Lei do Inquilinato.


Todavia, tratando-se de locação por temporada ou contratos em que não há a presença de nenhuma das modalidades de garantia, o locador poderá cobrar antecipadamente o aluguel, sem que isso configure abusividade de sua parte, encontrando respaldo no artigo 20, da Lei do Inquilinato. .




ALUGUEI UM IMÓVEL EM CONDOMÍNIO. QUEM É O RESPONSÁVEL PELO PAGAMENTO DAS TAXAS CONDOMINIAIS?


Essa é uma dúvida importante que sempre surge quando a locação envolve um imóvel em condomínio. Para respondê-la, é preciso que você entenda que existem dois tipos de despesas condominiais: despesas ordinárias e extraordinárias.


As despesas ordinárias são aquelas que envolvem os gastos rotineiros de manutenção do condomínio, tais como o rateio dos salários, contribuições previdenciárias e encargos trabalhistas dos funcionários; consumo de água, esgoto, gás e energia das áreas comuns, entre outras. O artigo 23, XII, §1º, da Lei do Inquilinato traz alguns exemplos de despesas ordinárias.


As despesas ordinárias são de responsabilidade do locatário.


Já as despesas extraordinárias são aquelas que fogem da normalidade, dos gastos rotineiros de manutenção do condomínio. O artigo 22, X, parágrafo único, da Lei do Inquilinato, traz alguns exemplos de despesas extraordinárias, tais como as obras e reformas que interessem à estrutura integral do imóvel; obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício; despesas de decoração e paisagismo das áreas comuns, entre outras.


As despesas extraordinárias são de responsabilidade do locador.




COMO COBRAR E CALCULAR A MULTA CONTRATUAL?


Como acontece em qualquer outro tipo de contrato, é comum que o locador estipule uma multa contratual no caso do locatário romper o contrato de locação e devolver o imóvel antes do prazo ajustado.


Esta multa é legítima e está prevista no artigo 4º, da Lei do Inquilinato.


O que devemos nos atentar sempre é que a multa será cobrada proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato.


Para fazer o cálculo correto, imagine que a locação foi contratada por 12 meses e o locatário já cumpriu com 10 meses. Neste caso, a multa será dividida em 12 (número de meses contratados) e cobrada proporcionalmente aos 2 meses faltantes.




POSSO ALUGAR UM IMÓVEL FINANCIADO?


A locação de imóveis financiados é um assunto delicado e merece uma atenção especial, por isso foi tratado em um post exclusivo. Para saber mais sobre a locação de imóveis financiados, clique aqui!




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Luiz Petilio, advogado imobiliário, membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM).








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