Meu imóvel apresentou defeito... e agora?

Saiba o que você pode fazer e de quem é a responsabilidade quando um imóvel apresenta vícios construtivos.




Os últimos anos foram marcados pela popularização da atividade de incorporação imobiliária e a manifesta preferência pela moradia em condomínios edilícios, o que gerou um aumento considerável na oferta de imóveis para venda... Mas o que fazer quando um imóvel apresenta vícios na construção?


Para entendermos melhor a situação e quem será o responsável por reparar os vícios construtivos, algumas questões precisam ser levantadas:



O QUE É INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA?


A atividade de incorporação imobiliária nada mais é do que a comercialização de imóveis a serem construídos ou em fase de construção, em regime condominial, e está disciplinada pela Lei nº. 4.591/64, a Lei das Incorporações Imobiliárias e Condomínios Edilícios.



QUEM SERÁ CONSIDERADO INCORPORADOR?


A Lei nº. 4.591/64 estabelece, em seu artigo 29, quem será considerado incorporador. Em resumo, incorporador é aquele que comercializa imóveis a serem construídos ou em fase de construção, em regime condominial, podendo ser pessoa física ou jurídica.


Para ser considerado incorporador não é necessário de fato construir o imóvel, mas sim comercializá-lo antes de pronto, efetivando vendas ou promessas de compra e venda, se comprometendo a entregá-lo após o final da fase de construção.



QUEM SERÁ CONSIDERADO CONSTRUTOR?


Construtor é aquele que de fato constrói o imóvel, podendo ser o próprio incorporador ou não. Muitas vezes há a contratação de empresas terceirizadas para a execução da obra.



OS IMÓVEIS ADQUIRIDOS EM REGIME DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA ESTÃO SUJEITOS ÀS DISPOSIÇÕES DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR?


Sim. A incorporação imobiliária é uma atividade desenvolvida com o objetivo de lucro, onde alguém (incorporador) oferta um produto (imóvel a ser construído ou em fase de construção) e um consumidor (adquirente da futura unidade imobiliária) irá comprá-lo, estabelecendo entre eles uma relação de consumo.


Todavia, não podemos deixar de mencionar que a própria Lei nº. 4.591/64 prevê normas de aplicação específica para a incorporação imobiliária, enquanto que o Código de Defesa do Consumidor apresenta normas gerais sobre o assunto.



COMO FICA A RESPONSABILIDADE DO INCORPORADOR E DO CONSTRUTOR NO CASO DE VÍCIOS CONSTRUTIVOS?


Agora que já sabemos quem é o incorporador e quem é o construtor, ficará mais fácil entender a responsabilidade de cada um perante o adquirente da futura unidade imobiliária.


Primeiramente, devemos deixar claro que tanto o incorporador quanto o construtor respondem solidariamente perante o consumidor, pela qualidade da obra, conforme entendimento do STJ no julgamento do RESP 884.367/DF.


Todavia, a responsabilidade do construtor se limita à qualidade e entrega da obra no prazo pactuado em contrato, não podendo ser responsabilizado por questões exclusivamente contratuais ou por questões relacionadas à documentação, por exemplo, que é de responsabilidade do incorporador.



O INCORPORADOR E O CONSTRUTOR DEVEM RESPONDER PELO IMÓVEL DURANTE O PRAZO DE 05 ANOS DO CÓDIGO CIVIL OU DE 90 DIAS DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR?


O Código Civil prevê, em seu artigo 618, a responsabilidade pelo prazo de 05 anos perante os vícios construtivos que impliquem riscos à segurança e solidez da obra. Assim, não será qualquer vício construtivo que terá garantia de 05 anos, mas apenas aqueles que possam colocar em xeque a segurança ou a solidez da construção, devendo ser considerado o caso concreto.


Os demais estão suscetíveis ao prazo do Código de Defesa do Consumidor, que em seu artigo 26, II, estabeleceu 90 dias para a reclamação de vícios aparentes ou ocultos.


Os vícios aparentes são aqueles que estão visíveis, ou seja, são de fácil constatação aos olhos do consumidor. Para os vícios aparentes o prazo será contato a partir da entrega do imóvel.


Já os vícios ocultos são aqueles mais difíceis de serem constatados, pois estão escondidos e levam certo tempo para aparecer. Neste caso, o Código de Defesa do Consumidor não estabeleceu prazo para que os vícios ocultos apareçam, apenas deixou claro que, a partir do momento em que forem constatados, o consumidor terá 90 dias para reclamá-los.



O MANUAL DO MEU IMÓVEL PREVÊ OUTROS PRAZOS DE GARANTIA. QUAL PRAZO ESTÁ CORRETO?


Nos tópicos anteriores vimos as garantias legais, ou seja, aquelas estipuladas pela própria lei, tanto para os vícios que ofereçam riscos à segurança e solidez da construção quanto para os demais.


Todavia, nada impede que o incorporador/construtor ofereça prazos diferenciados de garantia (maiores que a garantia legal) para determinados itens ou situações. É a chamada garantia contratual.


Se o seu problema está no piso e o manual prevê uma garantia de 03 anos, por exemplo, este período será válido e o consumidor poderá reclamar os defeitos que surgirem neste espaço de tempo.



MEU IMÓVEL APRESENTOU VÍCIOS QUE COMPROMETEM A SEGURANÇA E A SOLIDEZ DA CONSTRUÇÃO, PORÉM APÓS O PRAZO DE 05 ANOS DO CÓDIGO CIVIL. O QUE FAZER?


O fato de o Código Civil prever a responsabilidade do incorporador/construtor durante o prazo de 05 anos para vícios construtivos que comprometam a segurança e a solidez da obra não quer dizer que a construção está autorizada a desabar no sexto ano.


O imóvel deve apresentar durabilidade compatível com a vida útil que dele se espera. Assim, caso apareçam vícios que comprometam a segurança e a solidez da obra após o prazo de 05 anos, o incorporador/construtor poderá ser acionado, mas sua responsabilidade será subjetiva e não mais objetiva, como dentro do período de garantia.




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Luiz Petilio, advogado imobiliário, membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM).






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