Contrato de gaveta na compra e venda de imóveis é seguro?



Embora na prática o contrato de gaveta seja uma ferramenta muito utilizada por quem deseja comprar ou vender um imóvel, sua segurança jurídica é baixa e os riscos da operação são altos.


Por isso, ainda que a primeiro momento o contrato de gaveta possa parecer uma opção viável e mais econômica, não recomendamos o seu uso. É aquela velha história em que o barato pode custar muito caro.


Para saber um pouco mais sobre o contrato de gaveta, trouxemos tópicos no esquema de perguntas e respostas que podem te auxiliar na hora de comprar ou vender um imóvel.




O QUE É UM CONTRATO DE GAVETA?


O contrato de gaveta nada mais é do que um instrumento particular de compra e venda celebrado entre as partes envolvidas na negociação de um imóvel (comprador e vendedor), sem que haja a lavratura de escritura pública e respectivo registro no Cartório de Registro de Imóveis.


A nomenclatura "gaveta" faz referência à gaveta da forma como conhecemos, ou seja, a repartição presente em móveis que serve para guardar objetos que desejamos manter longe dos olhos de outras pessoas.




QUANDO O CONTRATO DE GAVETA É UTILIZADO?


O contrato de gaveta geralmente é utilizado como uma "via mais econômica" nas operações de compra e venda de imóveis em que comprador e vendedor "formalizam" os termos do negócio sem levar o contrato ao conhecimento público, a fim de se esquivar dos gastos com cartório e tributos.


O contrato de gaveta tem sido utilizado com frequência em operações de compra e venda envolvendo imóveis financiados. Nestes casos, o comprador assume as parcelas do financiamento, que foi feito em nome do vendedor, sem o conhecimento e respectiva autorização da instituição financeira responsável.




COMPREI UM IMÓVEL POR MEIO DE CONTRATO DE GAVETA, SOU O PROPRIETÁRIO?


Não. Para melhor entender a questão, vamos nos socorrer da legislação para que não haja dúvidas.


Segundo o artigo 108 do Código Civil, a escritura pública é essencial para a validade dos negócios jurídicos que envolvem direitos reais sobre imóveis que ultrapassem trinta vezes o valor do maior salário mínimo vigente no país. Vejamos:


Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país.


Assim, podemos ver que, para que haja a transferência de propriedade de um bem imóvel com valor superior a trinta salários mínimos, a escritura pública é o instrumento necessário para a formalização do negócio, e não um contrato de gaveta.


Mas não é só. O Código Civil, em seu artigo 1.245, estabelece que, além da formalização do negócio por escritura pública, a propriedade só é transmitida com o respectivo registro no Cartório de Registro de Imóveis competente. Vejamos:


Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

§ 2º Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.


Desta forma, um indivíduo só é tido como proprietário de um bem imóvel se a compra e venda ocorreu por meio de escritura pública (art. 108 do Código Civil) e se a escritura pública foi levada a registro no Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.245 do Código Civil).



O CONTRATO DE GAVETA POSSUI VALIDADE JURÍDICA?


Já vimos que o contrato de gaveta, por si só, não é capaz de transmitir a propriedade de um bem imóvel. Por não ser levado a registro no Cartório de Registro de Imóveis, o contrato de gaveta também não é capaz de gerar efeitos perante terceiros.


Todavia, uma vez firmado, o contrato de gaveta possui validade jurídica apenas entre as partes que o celebraram, ou seja, as obrigações contratadas devem ser cumpridas pelo comprador e pelo vendedor do imóvel objeto do negócio.


É exatamente neste ponto que estão os riscos e eventuais prejuízos que uma compra e venda por contrato de gaveta pode gerar aos contratantes.




QUAIS OS RISCOS DO CONTRATO DE GAVETA PARA QUEM VENDE UM IMÓVEL?


Uma vez que o contrato de gaveta não transfere a propriedade e nem gera efeitos perante terceiros, o vendedor do imóvel não deixará de ser o verdadeiro proprietário do bem.


Desta forma, imaginemos que o comprador deixe de pagar o financiamento do imóvel ou as taxas condominiais. O vendedor responderá pela dívida e poderá, inclusive, sofrer uma ação judicial de execução, ficando impossibilitado de se abster das responsabilidades perante o credor.


O vendedor poderá, inclusive, ter seu nome negativado junto às instituições protetoras do crédito, como o SPC e SERASA, o que lhe gerará prejuízos e dificuldades na aprovação de um novo financiamento, por exemplo.




QUAIS OS RISCOS DO CONTRATO DE GAVETA PARA QUEM COMPRA UM IMÓVEL?


No caso do comprador, os riscos podem ser ainda maiores. Como o vendedor permanece proprietário do imóvel negociado, nada impede que ele resolva vender o mesmo imóvel para outra pessoa, aplicando um verdadeiro golpe patrimonial no comprador.


Além de estar sujeito a golpes patrimoniais, o comprador também poderá sofrer com o fato de que, uma vez falecendo o vendedor, o imóvel será transmitido aos seus herdeiros, que serão os legítimos proprietários deste bem.


Já no caso de falecimento do comprador, o imóvel objeto do contrato de gaveta não poderá ser inventariado, pois a propriedade nunca deixou de ser do vendedor. Portanto, o imóvel não será transmitido aos seus herdeiros.




É ACONSELHÁVEL COMPRAR OU VENDER UM IMÓVEL POR CONTRATO DE GAVETA?


Se você chegou até aqui, acredito que a resposta está bem clara. Não é aconselhável realizar a compra e venda de um bem imóvel por meio de contrato de gaveta. Os riscos são enormes e a alternativa mais barata pode, no final de tudo, sair muito caro.


A compra e venda de imóveis é um assunto muito delicado, pois geralmente envolve um investimento muito alto de valores, o que faz com que seja merecedora da atenção de um profissional especialista no caso.




Quer saber mais sobre compra e venda de imóveis? Você pode entrar em contato comigo por meio do e-mail luizpetilio@outlook.com ou do Instagram @luizpetilio



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Luiz Petilio, advogado imobiliário, membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM).