Condômino inadimplente pode ser impedido de usar as áreas comuns do condomínio?

Uma situação muito corriqueira nos condomínios edilícios é a existência de condôminos inadimplentes com as despesas condominiais.


Será que o síndico pode impedir que essas pessoas tenham acesso às áreas comuns do condomínio?




Quem é o condômino inadimplente?


O condômino inadimplente é aquele que possui pendências financeiras com o condomínio, sejam elas decorrentes de despesas ordinárias ou extraordinárias.



O locatário pode ser considerado condômino inadimplente?


Não. O locatário não possui relação jurídica material com o condomínio e, desta forma, não pode ser considerado um condômino inadimplente.


Ainda que o imóvel esteja locado e o contrato preveja a possibilidade de o locador cobrar do locatário as despesas condominiais, o proprietário continua responsável pelo pagamento perante o condomínio.



O condômino inadimplente pode ser impedido de usar as áreas comuns do condomínio?


Não. Embora muitos síndicos proíbam os condôminos inadimplentes de usarem as áreas comuns, na tentativa de pressioná-los a pagar as cotas em atraso, este comportamento é abusivo e pode, inclusive, configurar danos morais.


Em condomínios mais antigos, por exemplo, pode acontecer de a convenção ou o regimento interno prever algo no sentido de privar o acesso às áreas comuns por condôminos inadimplentes.


Nestes casos, ainda que haja previsão expressa, não é aconselhável o síndico proceder desta forma, pois o condomínio possui outros meios de exigir a dívida e que não atentem contra à dignidade do devedor.



Condômino inadimplente e salão de festas


Em alguns condomínios, os condôminos precisam agendar e pagar uma taxa para fazer uso do salão de festas.


O condômino inadimplente não poderá ser privado do uso do salão de festas caso tenha pago a taxa exigida para a sua utilização, pois o salão também faz parte das áreas comuns.



Se não é possível impedir o acesso dos condôminos inadimplentes às áreas comuns, como o condomínio pode exigir o pagamento das cotas em atraso?


O condomínio pode, a fim de ter atendida a sua pretensão, ajuizar ação de cobrança contra o condômino que esteja inadimplente com as suas obrigações.


As despesas condominiais possuem natureza propter rem, ou seja, acompanham a coisa independentemente de quem seja o seu proprietário e, por esta razão, o condômino inadimplente pode responder pela dívida com o próprio imóvel.





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Luiz Petilio, advogado imobiliário, membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM).










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