Atraso na entrega de imóvel?

Saiba o que pode ser feito quando a construtora/incorporadora não entrega as chaves no prazo contratado.



Adquirir um imóvel em fase de construção tem se mostrado uma opção bem vantajosa para quem deseja investir em um empreendimento imobiliário.


A oferta é grande, as opções são variadas e o preço é razoavelmente mais baixo, o que contribui diretamente com o crescimento das vendas.


Porém, o principal problema surge quando a construtora/incorporadora atrasa a entrega do bem, desrespeitando a obrigação assumida em contrato, gerando prejuízos aos adquirentes.


Neste caso, vejamos os direitos e deveres das partes envolvidas nesta modalidade de negócio.




COMPRA DE IMÓVEIS NA PLANTA E O CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR (LEI Nº. 8.078/90)


Primeiramente, é muito importante destacarmos que a comercialização de imóveis em fase de construção está protegida pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei nº. 8.078/90), que prevê a responsabilidade objetiva para os fornecedores de bens e serviços.


Art. 12. O fabricante, o produtor, o construtor, nacional ou estrangeiro, e o importador respondem, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos decorrentes de projeto, fabricação, construção, montagem, fórmulas, manipulação, apresentação ou acondicionamento de seus produtos, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua utilização e riscos.


Sendo assim, uma vez comprovado o atraso, a construtora/incorporadora responderá perante os adquirentes das unidades imobiliárias, devendo indenizar os prejuízos havidos, independentemente de culpa.




A CLÁUSULA DE CARÊNCIA DE 180 DIAS PARA A ENTREGA DO BEM É VÁLIDA OU NÃO?


É muito comum, na promessa de compra e venda de bens imóveis a serem construídos, encontrarmos uma cláusula de tolerância para o atraso na entrega deste bem, compactuada por prazo não superior a 180 dias, caso aconteça algum evento que possa influenciar na data de entrega prevista em contrato.


A validade desta cláusula está prevista no artigo 43-A da Lei nº. 4.591/64, a Lei das Incorporações Imobiliárias. Vejamos:


Art. 43-A. A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador.


Todavia, a cláusula de tolerância não pode ser interpretada como um passe livre para o atraso da conclusão da obra e consequente entrega das chaves.


Para que a cláusula tenha sua validade reconhecida, a construtora/incorporadora deve comprovar o motivo do atraso.


Sem um motivo que justifique a necessidade de aplicação da cláusula, a construtora/incorporadora estaria agindo de má-fé, obtendo uma vantagem manifestamente excessiva, pois aos adquirentes não é garantido o "direito de atrasar" o pagamento de suas obrigações.




CONFIGURADO O ATRASO, COMO PROCEDER?


Uma vez decorrido o prazo de carência sem que o imóvel seja entregue aos adquirentes, a construtora/incorporadora responderá pelo atraso, tendo sua mora contratual constituída imediatamente, sem necessidade de qualquer providência por parte do credor, conforme artigo 397 do Código Civil.


Surge então, aos adquirentes das unidades imobiliárias, duas opções: requerer a resolução do contrato por inadimplemento do vendedor ou exigir a entrega do bem.


Se optar pela resolução do contrato, o adquirente terá direito à devolução integral dos valores já pagos, corrigidos monetariamente, além da multa por inadimplemento estabelecida em contrato, nos termos do §1º, do artigo 43-A, da Lei nº. 4.591/64.


Caso opte pela entrega do bem, o adquirente terá direito à indenização no valor de 1% do valor efetivamente pago para a construtora, para cada mês de atraso, nos termos do §2º, do artigo 43-A, da Lei nº. 4.591/64.


Independentemente de qual caminho o adquirente pretenda seguir, além dos direitos acima mencionados, fará jus à indenização por danos materiais (consubstanciados no mínimo pelo aluguel que poderia render o imóvel); eventuais danos morais sofridos em razão do atraso; suspensão do pagamento das parcelas devidas em razão da exceção do contrato não cumprido (se a construtora não cumpriu com a parte dela de entregar o bem, não poderá exigir que o adquirente cumpra com o pagamento das parcelas); além do ressarcimento das taxas condominiais e impostos referentes ao imóvel, se é que foram cobrados.


Outro ponto importante é que se o imóvel for financiado, o adquirente ainda deverá se preocupar com a cobrança de juros obra, que não pode acontecer após o prazo de tolerância.


Para saber mais sobre a cobrança de juros obra, clique aqui.



ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL GERA DANOS MORAIS?


O atraso, por si só, não gera danos morais ao adquirente da unidade imobiliária. É assim que vem decidindo a jurisprudência brasileira, que enxerga o atraso na entrega do bem como um simples dissabor, um mero aborrecimento.


Todavia, se o adquirente comprovar que sofreu danos morais em razão do atraso, ele poderá ser indenizado. É o caso do casal que adquire um imóvel para morar logo após o casamento e acaba ficando sem teto, por exemplo.


Se o atraso é exagerado, o adquirente poderá ser indenizado, pois um atraso de anos não pode ser entendido como um mero aborrecimento.


Caso você esteja passando por um problema como este, é essencial que procure um advogado imobiliário de confiança para resolver o impasse junto à construtora.







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Luiz Petilio, advogado imobiliário, membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM).









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