Construções modernas

Direito Imobiliário

Saiba o que você pode fazer e de quem é a responsabilidade quando um imóvel apresenta vícios construtivos.




Os últimos anos foram marcados pela popularização da atividade de incorporação imobiliária e a manifesta preferência pela moradia em condomínios edilícios, o que gerou um aumento considerável na oferta de imóveis para venda... Mas o que fazer quando um imóvel apresenta vícios na construção?


Para entendermos melhor a situação e quem será o responsável por reparar os vícios construtivos, algumas questões precisam ser levantadas:



O QUE É INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA?


A atividade de incorporação imobiliária nada mais é do que a comercialização de imóveis a serem construídos ou em fase de construção, em regime condominial, e está disciplinada pela Lei nº. 4.591/64, a Lei das Incorporações Imobiliárias e Condomínios Edilícios.



QUEM SERÁ CONSIDERADO INCORPORADOR?


A Lei nº. 4.591/64 estabelece, em seu artigo 29, quem será considerado incorporador. Em resumo, incorporador é aquele que comercializa imóveis a serem construídos ou em fase de construção, em regime condominial, podendo ser pessoa física ou jurídica.


Para ser considerado incorporador não é necessário de fato construir o imóvel, mas sim comercializá-lo antes de pronto, efetivando vendas ou promessas de compra e venda, se comprometendo a entregá-lo após o final da fase de construção.



QUEM SERÁ CONSIDERADO CONSTRUTOR?


Construtor é aquele que de fato constrói o imóvel, podendo ser o próprio incorporador ou não. Muitas vezes há a contratação de empresas terceirizadas para a execução da obra.



OS IMÓVEIS ADQUIRIDOS EM REGIME DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA ESTÃO SUJEITOS ÀS DISPOSIÇÕES DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR?


Sim. A incorporação imobiliária é uma atividade desenvolvida com o objetivo de lucro, onde alguém (incorporador) oferta um produto (imóvel a ser construído ou em fase de construção) e um consumidor (adquirente da futura unidade imobiliária) irá comprá-lo, estabelecendo entre eles uma relação de consumo.


Todavia, não podemos deixar de mencionar que a própria Lei nº. 4.591/64 prevê normas de aplicação específica para a incorporação imobiliária, enquanto que o Código de Defesa do Consumidor apresenta normas gerais sobre o assunto.



COMO FICA A RESPONSABILIDADE DO INCORPORADOR E DO CONSTRUTOR NO CASO DE VÍCIOS CONSTRUTIVOS?


Agora que já sabemos quem é o incorporador e quem é o construtor, ficará mais fácil entender a responsabilidade de cada um perante o adquirente da futura unidade imobiliária.


Primeiramente, devemos deixar claro que tanto o incorporador quanto o construtor respondem solidariamente perante o consumidor, pela qualidade da obra, conforme entendimento do STJ no julgamento do RESP 884.367/DF.


Todavia, a responsabilidade do construtor se limita à qualidade e entrega da obra no prazo pactuado em contrato, não podendo ser responsabilizado por questões exclusivamente contratuais ou por questões relacionadas à documentação, por exemplo, que é de responsabilidade do incorporador.



O INCORPORADOR E O CONSTRUTOR DEVEM RESPONDER PELO IMÓVEL DURANTE O PRAZO DE 05 ANOS DO CÓDIGO CIVIL OU DE 90 DIAS DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR?


O Código Civil prevê, em seu artigo 618, a responsabilidade pelo prazo de 05 anos perante os vícios construtivos que impliquem riscos à segurança e solidez da obra. Assim, não será qualquer vício construtivo que terá garantia de 05 anos, mas apenas aqueles que possam colocar em xeque a segurança ou a solidez da construção, devendo ser considerado o caso concreto.


Os demais estão suscetíveis ao prazo do Código de Defesa do Consumidor, que em seu artigo 26, II, estabeleceu 90 dias para a reclamação de vícios aparentes ou ocultos.


Os vícios aparentes são aqueles que estão visíveis, ou seja, são de fácil constatação aos olhos do consumidor. Para os vícios aparentes o prazo será contato a partir da entrega do imóvel.


Já os vícios ocultos são aqueles mais difíceis de serem constatados, pois estão escondidos e levam certo tempo para aparecer. Neste caso, o Código de Defesa do Consumidor não estabeleceu prazo para que os vícios ocultos apareçam, apenas deixou claro que, a partir do momento em que forem constatados, o consumidor terá 90 dias para reclamá-los.



O MANUAL DO MEU IMÓVEL PREVÊ OUTROS PRAZOS DE GARANTIA. QUAL PRAZO ESTÁ CORRETO?


Nos tópicos anteriores vimos as garantias legais, ou seja, aquelas estipuladas pela própria lei, tanto para os vícios que ofereçam riscos à segurança e solidez da construção quanto para os demais.


Todavia, nada impede que o incorporador/construtor ofereça prazos diferenciados de garantia (maiores que a garantia legal) para determinados itens ou situações. É a chamada garantia contratual.


Se o seu problema está no piso e o manual prevê uma garantia de 03 anos, por exemplo, este período será válido e o consumidor poderá reclamar os defeitos que surgirem neste espaço de tempo.



MEU IMÓVEL APRESENTOU VÍCIOS QUE COMPROMETEM A SEGURANÇA E A SOLIDEZ DA CONSTRUÇÃO, PORÉM APÓS O PRAZO DE 05 ANOS DO CÓDIGO CIVIL. O QUE FAZER?


O fato de o Código Civil prever a responsabilidade do incorporador/construtor durante o prazo de 05 anos para vícios construtivos que comprometam a segurança e a solidez da obra não quer dizer que a construção está autorizada a desabar no sexto ano.


O imóvel deve apresentar durabilidade compatível com a vida útil que dele se espera. Assim, caso apareçam vícios que comprometam a segurança e a solidez da obra após o prazo de 05 anos, o incorporador/construtor poderá ser acionado, mas sua responsabilidade será subjetiva e não mais objetiva, como dentro do período de garantia.




Quer saber mais sobre imóveis? Você pode entrar em contato comigo por meio do e-mail luizpetilio@outlook.com ou do Instagram @luizpetilio



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Luiz Petilio, advogado imobiliário, membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM).






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Muitos condomínios proíbem os moradores de criarem animais de estimação em suas unidades autônomas. Até que ponto as convenções e os regimentos internos podem interferir no direito de propriedade?


Aqui você encontrará tudo o que precisa saber sobre a criação de animais de estimação em condomínios edilícios.



Quando optamos por residir em um condomínio, devemos ter em mente que algumas de nossas liberdades individuais serão sacrificadas em nome do bem estar coletivo.


Por isso, é importante conhecer profundamente a convenção e o regimento interno que regem o condomínio em que moramos, aprender as suas regras e, assim, evitar problemas de convivência.


Um dos problemas clássicos que envolvem a vida em condomínio é a possibilidade, ou não, de moradores criarem animais de estimação dentro das unidades imobiliárias.


O assunto é polêmico e, inclusive, chegou ao Superior Tribunal de Justiça (STJ) que, no julgamento do RESP nº. 1.783.076, estabeleceu algumas diretrizes para solucionar o problema.




A CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO E O REGIMENTO INTERNO PODEM LIMITAR O DIREITO DE PROPRIEDADE?


Sim. O direito de propriedade não é absoluto e, por isso, pode sofrer limitações. Desta forma, é comum que convenções e regimentos internos estabeleçam regras e normas para o uso das unidades imobiliárias de um condomínio, sempre visando o bem estar de todos.


Todavia, nem toda limitação ou proibição é justificável e, por isso, é comum encontrarmos ações judiciais discutindo se as convenções ou os regimentos internos extrapolaram sua competência.




MEU CONDOMÍNIO PODE PROIBIR A CRIAÇÃO DE QUALQUER TIPO DE ANIMAL DE ESTIMAÇÃO?


Não. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) entendeu que os condomínios não podem proibir totalmente a criação de animais de estimação, visto que nem todas as espécies são capazes de gerar riscos à incolumidade e à tranquilidade dos moradores.


Assim, se o seu condomínio proíbe a criação ou guarda de qualquer tipo de animal doméstico, aconselhamos buscar o auxílio de um profissional especializado no assunto.




A CONVENÇÃO DO MEU CONDOMÍNIO NÃO FALA NADA SOBRE ANIMAIS DE ESTIMAÇÃO, E AGORA?


Nos casos em que a convenção e o regimento interno são omissos, os moradores poderão criar animais de estimação, desde que respeitem as normas do artigo 1.336, IV, do Código Civil e do artigo 19, da Lei nº. 4.591/64.




MEU CONDOMÍNIO PROÍBE APENAS A CRIAÇÃO DE ANIMAIS QUE CAUSAM INCÔMODO AOS MORADORES, ESTÁ CORRETO?


Sim. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) entendeu que não há, de plano, irregularidade em convenção ou regimento interno que proíba a criação de animais que, por sua natureza, possam causar incômodos aos demais moradores.



AS CONVENÇÕES E OS REGIMENTOS INTERNOS PODEM REGULAMENTAR AS FORMAS DE LOCOMOÇÃO E OS LOCAIS DE CIRCULAÇÃO PARA ANIMAIS DE ESTIMAÇÃO?


Sim. Os condomínios podem regulamentar as formas de locomoção e os locais de circulação para animais de estimação, sem que isso configure abuso de direito.


Na prática, é muito comum encontrarmos condomínios que proíbem a circulação de animais de estimação nos elevadores sociais, por exemplo. Neste caso, o morador poderá fazer uso dos elevadores de serviço para transportar animais de estimação sem gerar incômodo aos demais condôminos.


Outra situação bem frequente é a regulamentação das formas de locomoção. Os condomínios podem exigir que os animais transitem, nas áreas comuns, com coleiras ou outros acessórios que visam aumentar a segurança de todos os moradores.




MEU ANIMAL CAUSOU DANOS A TERCEIROS, O QUE FAZER?


Embora muitos sejam dóceis, os animais de estimação são imprevisíveis e, por isso, os seus comportamentos podem causar danos a outros moradores.


Neste caso, o dono responderá, com base no artigo 186, do Código Civil, pelos danos que o seu animal de estimação causar aos outros.




MEU ANIMAL ESTÁ PREJUDICANDO A SEGURANÇA E O SOSSEGO DOS DEMAIS MORADORES, E AGORA?


Outra situação que pode ocorrer com quem cria animais de estimação em condomínio é quando o bichinho começa a perturbar o sossego ou oferecer risco à segurança dos demais moradores.


Neste caso, os moradores que se sentirem prejudicados poderão fazer valer o seu direito, conforme disposição do artigo 1.277, do Código Civil.




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Luiz Petilio, advogado imobiliário, membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM).



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Uma situação muito corriqueira nos condomínios edilícios é a existência de condôminos inadimplentes com as despesas condominiais.


Será que o síndico pode impedir que essas pessoas tenham acesso às áreas comuns do condomínio?




Quem é o condômino inadimplente?


O condômino inadimplente é aquele que possui pendências financeiras com o condomínio, sejam elas decorrentes de despesas ordinárias ou extraordinárias.



O locatário pode ser considerado condômino inadimplente?


Não. O locatário não possui relação jurídica material com o condomínio e, desta forma, não pode ser considerado um condômino inadimplente.


Ainda que o imóvel esteja locado e o contrato preveja a possibilidade de o locador cobrar do locatário as despesas condominiais, o proprietário continua responsável pelo pagamento perante o condomínio.



O condômino inadimplente pode ser impedido de usar as áreas comuns do condomínio?


Não. Embora muitos síndicos proíbam os condôminos inadimplentes de usarem as áreas comuns, na tentativa de pressioná-los a pagar as cotas em atraso, este comportamento é abusivo e pode, inclusive, configurar danos morais.


Em condomínios mais antigos, por exemplo, pode acontecer de a convenção ou o regimento interno prever algo no sentido de privar o acesso às áreas comuns por condôminos inadimplentes.


Nestes casos, ainda que haja previsão expressa, não é aconselhável o síndico proceder desta forma, pois o condomínio possui outros meios de exigir a dívida e que não atentem contra à dignidade do devedor.



Condômino inadimplente e salão de festas


Em alguns condomínios, os condôminos precisam agendar e pagar uma taxa para fazer uso do salão de festas.


O condômino inadimplente não poderá ser privado do uso do salão de festas caso tenha pago a taxa exigida para a sua utilização, pois o salão também faz parte das áreas comuns.



Se não é possível impedir o acesso dos condôminos inadimplentes às áreas comuns, como o condomínio pode exigir o pagamento das cotas em atraso?


O condomínio pode, a fim de ter atendida a sua pretensão, ajuizar ação de cobrança contra o condômino que esteja inadimplente com as suas obrigações.


As despesas condominiais possuem natureza propter rem, ou seja, acompanham a coisa independentemente de quem seja o seu proprietário e, por esta razão, o condômino inadimplente pode responder pela dívida com o próprio imóvel.





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Luiz Petilio, advogado imobiliário, membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM).










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